“Se eu fosse vender o meu conselho pelo o que ele me custou, ele não teria preço. ” - Autor desconhecido
Todos que já participaram de alguma missão ou visita técnica sabe que adoro perguntar aos empreendedores quais são as lições que aprenderam com o passar dos anos e o que fariam diferente.
Nada é mais rico do que isso. Representa a essência das dores de seus aprendizados. É um conhecimento valioso e entregue de graça. Melhor do que qualquer consultoria.
Pensando em ajudar àqueles que estão iniciando o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de grande porte e bairros planejados, perguntei a quatro dos principais desenvolvedores urbanos do Brasil: quais lições vocês aprenderam ao longo de suas trajetórias profissionais?
As respostas foram riquíssimas e representam um verdadeiro manual de como fazer empreendimentos bem-feitos e o que deve ser evitado.
Tomei a liberdade de editar algumas das respostas, contextualizando-as e fazendo alguns acréscimos baseados na minha experiência. As ideias centrais foram mantidas, mas as redações podem ter sofrido alguma modificação. Portanto, os méritos são todos deles e qualquer falha no texto é minha.
Ao final, não resisti, e inclui algumas lições que aprendi ao longo da minha caminhada de mais de 200 obras construída e nos 17 anos em que tenho difundido o conceito de bairros planejados e as melhores práticas do urbanismo.
Para você que começará a leitura, minha sugestão é: siga esses conselhos e tenha sucesso em seus empreendimentos. Desconsidere-os e se prepare para um futuro bem atribulado.
Marcelo Gomes
Cidade Pedra Branca
O produto deve agregar e complementar a região
Inovar na definição dos produtos. Procurar não fazer mais do mesmo e lançar produtos que sejam complementares aos da região. Misturar e incentivar a diversidade. Incentivar o uso misto. Ter um pouco de tudo. Todo cliente deve poder encontrar um produto para ele. Trazer âncoras que agreguem valor ao empreendimento, e aos seus moradores, e que se tornem um diferencial competitivo. Transformar o seu empreendimento em um endereço único na região.
Planeje os encontros
Projetar o empreendimento com a intenção de planejar o encontro entre as pessoas. Os espaços devem ser planejados para gerar esses encontros. O encontro vai gerar inovação e criatividade. O nome desse conceito é “Terceiros lugares”, locais que propiciam o encontro casual e rotineiro entre as pessoas de uma comunidade.
Venda o sonho
Você não está vendendo um produto imobiliário, você está vendendo um sonho, a visão de um futuro melhor que o presente. Não tenha receio de compartilhar esse sonhos com colaboradores, parceiros e clientes.
Concentre os produtos
Concentre seus investimentos e empreendimentos. Crie Senso de enclausuramento nas ruas e evite deixar vazios urbanos.
Comece pelo melhor lugar
Escolha o melhor lugar da sua área. Comece pelo “filé” e deixe as áreas menos valorizadas para depois. Escolha o lugar com a melhor vista, a melhor natureza, etc.
Gestão urbana é crucial
Você não pode se preocupar apenas em fazer, mas também em gerir. A operação é muito importante para garantir a implantação da visão inicial e garantir a valorização imobiliária. O empreendedor deve estruturar e participar ativamente da gestão dos espaços públicos e da comunidade se quiser que o empreendimento seja bem-sucedido.
Maurício Menezes
Grupo Toctao: Plateau D’or e Teriva Urbanismo
Excelência, excelência e excelência.
As pessoas sempre reconhecem o que é bom, e o que é bom nem sempre custa mais caro e não é só para alta renda. Trabalhe com excelência para o padrão do seu público-alvo.
Visão de longo prazo
A visão de longo prazo sempre se paga e com grandes múltiplos. Entenda e saiba lidar com os ciclos econômicos e de longo prazo. Esteja preparado para as viradas e para os ciclos negativos. Se for pego alavancado e sem caixa nesses momentos, você pode ficar pelo caminho.
Ser visionário
Ser visionário e ousado faz parte de empreendimentos de longo prazo. Mas faça isso com os dois pés no chão, sempre equilibrando a equação risco x retorno. Nosso tipo de visionário também é uma pessoa prática e pragmática.
Não ouvir o ego, ouvir a área
Muitos empresários forçam projetos que não cabem naquela área. O adensamento e a verticalização são muito comuns em lugares onde não são viáveis no curto e médio prazo. É a maldição das grandes áreas e das grandes escalas que gera o pior dos enganos: VGVs altos e bilionários.
Luiz Augusto Pereira de Almeida
Sobloco: Riviera de São Lourenço
Olho do dono
Delegue, mas não entregue. O dono deve estar sempre presente, e o líder visionário é fundamental nesse tipo de empreendimento.
Mantenha as despesas sobre controle
Empreendimentos de longo prazo passam muitos períodos sem lançamentos e não aceitam altos custos fixos, principalmente administrativos.
Para quem você vai vender?
Antes de se aventurar, certifique-se de ter essa resposta.
Equipe pequena, confiável e multitarefas
Rotatividade de pessoas no planejamento urbano de longo prazo é ruim. Você vai passar por várias administrações públicas, o que exigirá diversos tipos de entendimentos. É importante que esses diálogos sejam mantidos pelas mesmas pessoas por muitos anos. Mantenha uma pequena e confiável equipe multitarefas.
O Brasil mudou
O Brasil de 2022 não é o Brasil de 1980. Empreender hoje é muito mais burocrático e oneroso. O Meio ambiente se tornou uma figura com várias caras e que precisa ser amplamente estudada. Surpresas podem aparecer e inviabilizar o empreendimento.
Não se iluda com projetos bonitos
O projeto está bonito no papel? Isso não quer dizer que ele é viável na realidade. Muitos projetos são maravilhosos, mas não se sustentam na prática. O papel aceita tudo, o mundo real não.
Aprenda com quem já fez
Existem duas maneiras de se apreender na vida: com conselhos ou quebrando a cara. Geralmente a maioria das pessoas opta pela segunda. Assim, procure escutar quem já fez e visite empreendimentos em andamento.
Fabiano de Marco
Idealiza: Parque Una
O mercado de capitais não entende de desenvolvimento urbano
Nunca vi um executivo da Faria Lima acertar a TIR de um loteamento na decisão de investimento.
Só se faz fortuna com imóveis com pensamento de longo prazo.
É mais importante nunca andar para trás, do que correr. Você pode até levar um gol, mas não pode deixar o campo de jogo.
O bom urbanismo valoriza os imóveis
Endereços qualificados valorizam os imóveis no longo prazo. Invista no bom urbanismo e na gestão de espaços públicos se quer que seu empreendimento se valorize.
A área construída deprecia, o que se valoriza é o terreno.
O tempo é inimigo das edificações e da arquitetura, e amigo do urbanismo e dos terrenos.
Esqueça os resultados nominais
Se deixar levar pelos resultados nominais dos bairros planejados é ouvir o canto da sereia. Não faz nenhum sentido, e te atrai para uma grande exposição de caixa.
Evite o Deep pocket
Todos os investimentos de um empreendimento devem fazer sentido e se pagar. É possível fazer bairros planejados sem recorrer ao “Deep pocket” e sem ter grandes exposições de caixa negativa.
Felipe Cavalcante
Matx
Abuse das fases e etapas
Divida seu empreendimento no máximo de fases e etapas possíveis. Nunca lance grandes empreendimentos de uma só vez. O empreendimento pode ser grande e de longo prazo, mas suas fases devem ser pequenas, e com início, meio e fim. Divida um empreendimento em fases. Se o mercado estiver comprador, você pode lançar seus produtos de acordo com a demanda e não perderá nada. Se você lança grandes empreendimentos sem fasear, pode ter grandes problemas em caso de desaquecimento do mercado ou baixo desempenho de vendas.
Não cresça rápido
O que quebra qualquer empresa é o crescimento acelerado em tempos de bonança. Além das dificuldades com processos, formação de equipe, qualidade e cultura organizacional. Quando o ciclo mudar e te pegar alavancado, você ficará pelo caminho ou sofrerá muito.
Invista no bom design
Empacote bem o seu produto. Bom design e beleza nem sempre são mais caros.
Crie escassez
Em bairros planejados, você é o senhor da oferta. Ela deve sempre ser inferior à demanda. É isso que cria desejo e valoriza os empreendimentos
Aproveite as épocas de vacas magras
Nos períodos ruins, se estruture para a virada de ciclo que inevitavelmente chegará. Compre e permute terrenos bons em condições vantajosas e aprove seus empreendimentos para ser o primeiro a lançar quando a oportunidade chegar.