Recentemente passei uma semana em Santa Catarina realizando alguns trabalhos de Advisory e pude conhecer melhor o que está acontecendo no litoral do estado.
Tive a oportunidade de conversar com diversos incorporadores, corretores e consultores e consegui formar uma opinião do fenômeno imobiliário em curso não só em Balneário Camboriú, mas também em outras cidades litorâneas.
Interessante como pude verificar dois lados de uma mesma moeda, duas maneiras antagônicas de planejamento urbano. De um lado, a Ilha de Florianópolis com aquele que deve ser o maior movimento NIMBY do Brasil, onde aqueles que lá moram querem manter o status quo e impedir que mais pessoas usufruam do que a ilha tem de bom. Tudo isso, respaldado por aquele que certamente é o Ministério Público Federal mais ativista do Brasil de fama nacional por impedir todo e qualquer desenvolvimento há décadas.
Do outro lado da moeda encontramos Balneário Camboriú, uma cidade que tem catalisado o ódio dos urbanistas e acadêmicos brasileiros pela sua verticalização sem limites.
Bem, nesse texto eu vou resumir para vocês o que eu vi, ouvi e aprendi sobre a controversa Balneário Camboriú.
Tentando colocar em contexto, a primeira coisa que quero realçar é que o que vi em Balneário Camboriú foi um clássico exemplo da Lei de oferta e demanda. As pessoas do interior do Rio Grade do Sul, Paraná e Santa Catarina são acostumadas a gerações a passar o verão na cidade.
Muitos frequentadores atuais da cidade passavam suas férias lá quando crianças. Eles cresceram na vida, melhoraram sua condição financeira e continuaram a passar as férias lá.
Além disso, muitas delas migraram para as fronteiras agrícolas do centro-oeste, enriqueceram, e mantiveram o hábito de passar as férias em Balneário Camboriú.
Interessante como ouvi de várias pessoas que muitos dos frequentadores da cidade são ricos em suas cidades, mas evitam ostentar nelas, direcionando essa ostentação para Balneário Camboriú, onde eles são apenas mais um entre muitos. É incrível a quantidade de Porsches, Ferraris, Lamborghinis e similares na cidade.
Como eles dizem, qualquer cidade do interior tem o seu rico ou alguns poucos ricos, mas eles se encontram em Balneário Camboriú no verão.
Um ditado sempre mencionado é que Balneário Camboriú é a praia do curitibano. Nada mais certo e mais errado ao mesmo tempo. Na verdade, Balneário Camboriú é a praia do Sul e do centro-Oeste do Brasil, duas das três regiões mais ricas do País. Para efeito de comparação, é como se só houvesse um destino de veraneio no litoral Paulista, que é mais ou menos o que acontece na Índia que só tem um destino de praia, Goa.
E, claro, se estamos falando da Lei da oferta e demanda, os seus preços refletem todo esse desejo pela cidade por parte de tantas pessoas ricas e da classe média. Os preços da cidade estão totalmente fora da curva em relação às demais cidades brasileiras, com os preços dos apartamentos à beira-mar alcançando mais de R$ 30.000,00 a R$ 35.000,00 e em franca caminhada para alcançar os R$ 40.000,00 ou R$ 50.000,00 em futuro próximo.
Claro que o resultado de tanta riqueza trazida pelo setor imobiliário transformou a cidade em uma das maiores arrecadadoras de tributos do Brasil em termos per capita, com receita equivalente ou superior, inclusive, a algumas capitais e grandes cidades.
Outro ponto a destacar é que se as pessoas continuam tão fiéis a Balneário Camboriú deve existir uma razão. E essa razão é que elas gostam de lá. Simples assim. E nas duas vezes que eu fui lá nos últimos anos eu entendi a razão. A cidade é cosmopolita, repleta de restaurantes bons com gente bonita e MUITA diversão para os jovens, possuindo algumas das melhores baladas do mundo, se tornando um ponto de encontro da classe média alta e dos ricos dessas regiões.
E para melhorar ainda a situação, os empreendedores e gestores públicos têm investido cada vez mais em melhorar a sua infraestrutura e criar novas atrações turísticas para que com isso a cidade consiga manter a sua atratividade no futuro e passe a ser cada vez menos dependente do fluxo do verão.
Outro fator fundamental é que a cidade é uma delícia de se andar a pé, com as ruas vivas, sempre com pessoas e onde andar a pé é seguro. E a grande responsável por isso são as fachadas ativas, ou seja, o comércio e serviços no térreo, algo que as cidades brasileiras esqueceram de produzir nas últimas décadas, mas que está super presente na cidade.
Aprofundando a conversa para o lado do urbanismo, eu admiro o que Balneário Camboriú fez, consciente ou inconscientemente. Além das lojas no terreno, que transformam qualquer andada a pé em um passeio e produzem os olhos na rua necessários para aumentar a sensação de segurança, a cidade, até em função de sua pequena área e dos limites geográficos, como praia, as morrarias e a rodovia, optou por crescer para cima e não para os lados.
Se existem um consenso universal no urbanismo atual é que o adensamento é o melhor amigo do meio-ambiente e que entre crescer para o lado, consumindo mais áreas naturais e agrícolas, gastando mais com infraestrutura e poluindo o mundo com o tráfego de automóveis, o melhor caminho é adensar e crescer para cima, consumindo menos área.
O problema disso é que a verticalização incomoda. Por alguma razão, as pessoas têm uma reação visceral contra ela. E essa reação é ainda maior entre, quem diria, a maioria dos urbanistas. Eles até que concordam com a teoria do adensamento e da verticalização, mas toda vez que encontram um caso real se posicionam contra. E o pior é que quando se vai aprofundando nos seus argumentos, no final tudo acaba na ojeriza ao lucro e ao setor privado. Se algo for bom para a cidade, mas também for bom para o setor privado, eles preferem não fazer e prejudicar a cidade do que fazer algo que possa beneficiar o empresário.
O argumento de quem defende o adensamento e a verticalização é que ao fazê-lo estamos preservando o meio-ambiente, deixando de explorar e ocupar outras áreas. E em nenhum lugar do Brasil esse exemplo é melhor do que em Balneário Camboriú, que é muito mais do que a Praia Central, urbanizada e onde vemos os prédios altos e a cidade vibrante.
Todas as demais praias da cidade, as praias agrestes, estão preservadas da ocupação densa e seguem poucos ocupadas ou até mesmo totalmente preservadas. Para mim isso é o resumo do que deveria ser o planejamento urbano racional e bem feito.
A pergunta que fica é para onde estariam indo todas essas pessoas que compram apartamentos em Balneário Camboriú se algum iluminado tivesse proibido o adensamento e a verticalização na cidade? Elas não evaporariam. Certamente estariam dispersas por várias outras praias e cidades, descentralizando o impacto e aumentando mancha urbana no litoral.
Já pensou se fosse assim em todo o Brasil? Se todas as praias e cidades fossem mais adensadas e deixássemos a imensa maioria de nossas praias e patrimônio natural preservados? Quem poderia ser contra isso? A resposta é "quase todo mundo", em especial os urbanistas e gestores públicos brasileiros, que adotaram na quase totalidade dos Planos Diretores brasileiros regras contrárias ao adensamento nas áreas centrais e dotadas de infraestrutura e incentivaram o espraiamento das nossas cidades.
Tudo começou com a Fórmula de Adiron e o Plano Diretor de 1972 de São Paulo, que estabeleceu a regra de que quanto mais alto um prédio menor seria sua taxa de ocupação do terreno. Junto com isso vieram os recuos obrigatórios que acabaram com a possibilidade de termos fachadas ativas com comércio e serviços no térreo. Um verdadeiro crime contra as cidades brasileiras até hoje perpetuado e copiado por todos os municípios do País.
Uma das coisas que aprendi nas minhas andanças é que a altura do prédio é muito menos importante do que a sua relação com a cidade. A interseção entre o espaço público e o espaço privado que acontece ali entre a calçada e os andares baixos dos prédios é o que vai ditar a qualidade daquele espaço urbano. E é aqui que mais uma vez as fachadas ativas contribuem para a cidade. Eu prefiro mil vezes prédios altos, mas com fachadas ativas do que prédios baixos com amplos recuos, fachadas cegas, guaritas, grades e muros, como acontece em minha cidade, Maceió.
Mesmo os críticos da arquitetura dos prédios da cidade, reconhecem a qualidade do espaço público de Balneário Camboriú. Mas para mim o gosto por determinado estilo de arquitetura é muito pessoal. O que sei é que se os prédios estão sendo feitos dessa maneira é porque o público está gostando deles. O que muitos acadêmicos não entendem é que o incorporador ou qualquer empresário é apenas um meio para ofertar ao mercado o que ele está buscando.
Eu até entendo a reação à verticalização excessiva. Até em mim causa um estranhamento. Não é normal, não vemos isso com frequência e assusta. Acho natural. Mas você já se perguntou porque a verticalização de Balneário Camboriú causa essa estranheza e impacto? A resposta é porque a cidade é diferente das demais cidades do Brasil, que possuem um culto aos prédios baixos. E tudo o que é diferente, causa medo ou estranheza.
Então pergunto: Quem está errado? Balneário Camboriú ou o resto do Brasil. Eu não tenho nenhuma dúvida em responder que é o resto do Brasil e que em vez de pressionarmos nossa cidade rebelde a se adaptar ao que é feito no resto do País, deveríamos aprender com as lições de lá e reproduzi-las Brasil afora.
E não posso perder a deixa desse ponto. Uma vez ouvi do Anthony Ling, do Caos Planejado, que deveríamos ter diversos modelos de desenvolvimento urbano no Brasil, com cada cidade naturalmente tentando modelos diferentes, seguindo suas características específicas, limitações, potenciais, respondendo à geografia local e à visão pessoal de cada formulador local de política pública. Isso nos daria uma grande variedade de tipos de cidade e com isso poderíamos compará-las e verificar o que funcionou melhor e pior, tentando evitar os maus exemplos e copiar os bons exemplos. Algo parecido com o que a China tem feito nas últimas décadas, onde o Governo autoriza determinadas experiências em algumas cidades e se funcionam bem aplicam-nas no resto do país.
Infelizmente não foi o que vimos no Brasil. Houve uma disseminação de um mesmo modelo de planejamento urbano, baseado no urbanismo modernista que prioriza o automóvel ao invés das pessoas, incentiva o espraiamento urbano, impede o adensamento dos centros e áreas com infraestrutura e matou a vida das calçadas ao obrigar a implantação de recuos frontais e laterais.
A essa altura já deveríamos saber o que é bom ou ruim para as cidades e as pessoas que vivem nelas. Já deveríamos estar incentivando novas Balneário Camboriú. Mas ainda estamos muito presos aos dogmas do passado.
Outra coisa que ficou clara é que quem fala mal de Balneário Camboriú não conhece a cidade, não a viveu, mas apenas viu fotos de seus prédios altos e rapidamente formou uma opinião estigmatizada. Por isso, faço o convite para elas irem conhecer a cidade e experimentar a sua experiência urbana. Quem sabe assim não abram as suas cabeças e parem de falar mal do que não conhecem.
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